土地家屋調査士業務

不動産(土地・建物)の表題に関する登記の専門家のことであり、 他人の依頼を受けて所在・形状・利用状況などを調査・測量して、
図面の作成または不動産の表示に関する登記の申請手続きをいたします。
不動産の表題に関する登記とは、法務局に登録された不動産の登記事項証明書の表題部に関する登記です。
土地・建物の位置や面積、用途等を登記簿上に明らかにするもので、権利に関する登記の前提となります。

土地に関する登記業務

• 土地分筆登記　一筆の土地を二筆以上の土地に分割したい

• 土地合筆登記　複数の土地を１つにまとめたい
  ＊合筆登記には制限が付されており、合筆登記申請ができない場合があります

• 土地地積更正登記　登記記録の地積を、正しい地積に直したい

• 土地地目変更登記　登記記録の地目から現状の地目にしたい

• 土地表題登記　新たに土地が生じた場合又は国有地の払下げ並びに時効取得した場合に手続きしたい
  

• 地図更正の申し出　法務局に備え付けの地図や公図に誤りがある場合に訂正したい

建物に関する登記業務

• 建物表題登記　建物を新たに建築した場合に登記したい
  

• 建物表題部変更登記　建物の所在、種類、構造、床面積等）の変更及び増築した場合に登記したい

• 建物滅失登記　建物を取り壊し、焼失等にした場合に登記したい

• 建物分割登記　付属建物を独立し主たる建物として、新しく登記簿を作りたい。
  

• 区分建物表示登記　区分建物（マンション・二世帯住宅等）を新たに建築した場合に登記したい

• 建物区分登記　一棟の建物を数個に区分所有にした場合に登記したい

　※ここに挙げた登記申請は、不動産登記法の一部の申請手続きであり、この他登記簿及び現地の状況により登記申請の種類・方法が変わります。

測量業務

• 土地現況測量　現況測量とは、現在ある建物の配置やブロック塀の位置、境界標、塀、柵などの構造物の位置や道路・水路などを
  図面化するための測量で、土地境界に関しては立会いなどの確認を行わない測量をいいます。あくまでも現在の土地の状況を
  そのまま反映させただけの測量であり、土地の境界については、調査や確認を行わないため、算出される土地の面積は「現況面積」と呼ばれ、
  境界確認後の「確定面積」とは寸法や面積が異なってくることが多いため、注意が必要となります。
  建物を建築する、土地を売却したい場合等、現在の土地のおおよその形状や面積が知りたい場合行う事が多いです。
  

• 土地確定測量　土地の売買・相続などに際して、土地の境界を確定したい、分筆登記・地積更正登記時に、
  隣接地との境界及び道路との境界を調査・測量を実施し、隣接地の方と境界立会・確認後、境界標を設置いたします。

• 土地高低測量　敷地の高低差を調べる測量です。建物の建築・設計に際して必要になることがあります。

• 境界復元測量　一度設置した境界標が亡失した場合に、再度、境界合意図面等を基に復元する作業です。

境界問題

通常、土地家屋調査士とお隣さんの立会のもと境界を確認していきます。
しかし、境界の位置の認識が互いに違い困っている、意見が相違し、土地の境界を確認することが出来なくなってしまうことがあります。

 

（1） 筆界特定制度を利用して解決

法務局において筆界特定登記官が土地の登記名義人等の申請により、申請人等に意見及び資料を提出する機会を与えた上、
外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、調査・測量により位置を特定する制度。

「O 利点」

• お隣同士で裁判をしなくてもよい。
• お隣の協力及び同意がいらない。
• 裁判よりも筆界を負担なく簡易迅速に特定できる。
• 特定すれば、事実上、分筆登記や地積更正登記などの登記、土地の売買が可能。
  

「X 欠点」

• 法的証明ではないので、もしも裁判で異なる結果が出た場合、筆界の効力はなくなる。
• お互いが主張していない位置に筆界が決められることがある。
• 特定により境界が決まったのに境界杭が設置できない。
  （筆界特定手続き申請の代理はご相談ください。）

 

（2） 境界確定訴訟を利用しての解決

「相隣接する土地の境界線について争いのある場合に，訴訟手続により，これを創設的に確定する訴えである。」
通常の民事の争いとは少し趣を異にします。

「O 利点」

• 当事者が立証できなくとも必ず境界が確定できる。
• 「筆界特定制度」との関係では、「筆界（境界）確定訴訟」の判決が優先されます。
• 境界確定訴訟の後の登記では，原則として判決の内容どおりの登記がされます。
  

「X 欠点」

• それ相応の時間と費用がかかる。
  （鑑定費用、訴訟費用、土地家屋調査士に作製してもらう費用、弁護士費用等）
• 境界問題についての専門性を有しているとは限らない裁判官が独自に判断する為に、必ずしも
  裁判所が決定するのは論理的に矛盾するとの批判もある。
• 両者が法廷で対決することとなるため、関係に悪影響を及ぼし、負担が大きい。

• 被告など当事者が折れ合って合意をしても和解又は調停により決着することはできません。
  （境界確定訴訟をお考えの方は一度相談いただくか弁護士さんに相談ください。）
  

 

（3）その他

• 裁判外境界紛争解決制度（ADR）

• 所有権（境界）確認訴訟
  

＊境界のトラブルは、お客様の事案・状況により異なります。より良い解決策をアドバイスいたします。