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谷川事務所へのよくあるご質問


【土地】


登記簿上の面積と実際の面積の違いについて教えてください


登記されている面積は、明治時代に行われた地租改正事業に基づいて測量された面積が反映されている場合もあるので、
公簿(登記簿)面積と実際の面積は必ずしも合致しているとはいえません。


隣地との境界がどこなのかわからない


境界が分からないと、土地の売買や家を建てる場合トラブルが生じる場合もあります。
隣地との境界が不明の場合は、土地の境界を確定するために測量を行ない、隣接地の土地所有者の立会いの上、境界を確認し境界標を設置します。

 

農地に家を建てたい


勝手に農地を農地以外のものに利用することはできません。農地に家を建てるには、まず農地転用の手続きが必要になります。
市街化調整区域・市街化区域、建てる建物の要件により異なりますので調査が必要です。
その後、建築などの用途変更があった場合に土地地目変更登記を行います。

 

隣地より境界の立会確認を求められた


土地の売買や土地に融資を受けるため、地積更正登記や分筆登記のため、さらには相続税の物納手続のため等、
筆界(境界)確認書(立ち会い証明書とも)を作成、提出する必要があるというものです。
お隣さんとの境界は、あなたにとっても大切な境界です。義務ではありませんが、
必ずしも境界に争いが発生したという場合ばかりではないため立会いに応じることをお勧めします。
その理由は今後の境界に関する トラブル防止や隣接所有者との境界を明確にできるからです。
判断できない場合は、その場で境界確認書に署名押印せず、一旦資料を預かって専門家(土地家屋調査士)に相談してみて下さい。
専門家に境界確認の立ち会いへの同行を求めることも一つの方法です。
当事務所でも境界確認書の説明や確認作業への立ち会いの同行、確認の代理を承っています。

 

土地の現況と登記簿の地目が違う


管轄の法務局に土地地目変更登記の申請を行う必要があります。
なお、農地の場合農業委員会へ農地転用手続きをしただけでは登記簿の地目は変更されません。
また固定資産税については登記簿の地目と関係なく、現況の地目にて課税されます。

この現況の地目は、市区町村の担当者が、ある一定の周期に、実際に現地を見て現況地目を判断して、
その現況地目によって課税額などが決まってきます。(1筆の土地に対して2つの地目を登記することもできません。)

 

土地を分筆したい


土地全体を調査・測量し隣接所有者と境界立ち会いを行う必要があります。地積測量図を作成し、
これを添付して所轄の法務局に分筆登記申請を行います。分筆登記完了後に売買などのが可能になります。

 

土地が亡くなった親の名義のままである土地を分筆したい


分筆登記の申請は、被相続人名義のまま申請できますがすでに亡くなっている為、申請人になることはできません。
原則登記の申請人は、その相続人全員により行うことができます。分筆登記の申請書に相続証明情報を添付すれば被相続人名義のまま登記が可能です。
わざわざ相続人名義にする必要なく分筆登記が可能という事になります。しかし相続人からの申請の場合、
亡くなった親の相続人であることを証明するために、被相続人及び相続人の戸籍謄本等の取得が必要となります。
被相続人名義の不動産を、相続人が相続(取得)した場合、被相続人から相続人に名義変更する手続きをしておくことをお勧めいたします。

 

ブロック塀(工作物)が越境している


まず、ブロック塀が越境しているか否かは、土地の境界を確定しなければ断定できません。
古い境界標は現在の測量技術で位置を特定すると、ずれた状態で設置されてしまっていることがあります。
古い境界標を信用して境界線ぎりぎりに工作物を設置すると、このような越境問題が起こる可能性があります。
越境物自体は、お互いに越境部分を確認し今後、建替え等の折に境界線内に工作物を後退するとの覚書をもうけ、
隣接地同士の争いにならないようにするのが一般的です。
土地の使用に支障のある越境物以外は直ちに解体ということにはなりません。
境界線近くに工作物を作る時には十分な注意が必要と言えるでしょう。

 

建物


親から未登記の建物を相続したい


あなたがその建物を相続した事を証明できる、相続人全員で作成した遺産分割協議書等の相続を証する書面と
親が建てた所有権証明書(建築確認済書、検査済証等)により、あなたの名義で登記できます。


登記のある親の建物に増築した。増築建物の登記は誰の名義となるか


建物の形状によりますが、新旧の建物を一体的に利用する、一般的に言われる玄関が一つの二世帯住宅などは、
増築部分について、親御さん名義の建物の表題部変更登記を申請する事になります。この変更登記では、所有者は親御さんのままです。
増築した部分も含め全部親御さんが所有者という事になってしまいます。そこで次に、登記名義人を事実上の所有者とする登記をします。
最終的に、親御さんとあなたの共有となり、所有権は持分何分の何と記載されます。


土地上に(すでに取壊されている)他人の建物登記がある


土地の前所有者または、借地人が建物を取り壊した際に建物滅失登記をしなかったため、登記簿にそのまま残ったケースと思われます。
申請は建物所有者が書面で行わなければならないので、この場合、登記簿上の所有者を捜し、その所有者から建物の滅失登記をしてもらいます。
登記簿上の住所より所有者が見つからなかった場合や協力が得られない場合は、
法務局に対して、職権で建物滅失登記をしてもらうよう利害関係人より申し出ることができます。

 

その他


測量士と土地家屋調査士の違い


いずれも国家資格ですが、測量士は国や地方公共団体等の行う基本測量や公共測量を行うのに対し、
土地家屋調査士は不動産の表示に関する登記について必要な土地または家屋に関する調査、測量、申請手続きをすることを業としています。
測量士は依頼を受けて測量しますが、登記を目的とした測量はできません。
個人の依頼を受けて、「不動産の表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査又は測量」を職業として行うのが土地家屋調査士です。
つまり調査士は、土地境界の確認や登記をするための専門家ですので、
「登記手続を前提とした測量は土地家屋調査士が行うことになっている」というわけです。

 

土地家屋調査士と司法書士の違い


不動産の登記事項証明書は「表題部」と「権利部」に分かれ、さらに権利部は「甲区」と「乙区」に分かれています。
表題部は、土地や建物がどこにどれぐらいあるのかの情報が記載されています。
土地では所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)など
建物では所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積などの情報が記載されています。
権利部(甲区)は、不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続など)で所有権を取得したかの記載です。
所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分などです。
権利部(乙区)は、有権以外の権利に関する事項が記載されています。抵当権設定、地上権設定、地役権設定などです。
表題部についての登記は土地家屋調査士が、権利部については司法書士の仕事となります。

 

「筆界」と「所有権界」土地の境界の違い


筆界は、法務局に登記されている地番と地番の境のことで、その土地が法務局に初めて登記されたときに その土地の範囲を区画するものとして
定められた「筆界」といわれる境界です。個人の意思や土地所有者同士の合意で勝手に変更することはできません。
筆界は法務局に備え付けられている図面で確認することができます。

所有権界は土地の所有権の及ぶ範囲の境ですので、「話し合いで自由に決めること」ができますが公の境界ではありません。
筆界と所有権界は一致するのがふつうですが、土地の一部についてほかの方に譲り渡したり、
ほかの方が時効によって所有権を取得したりした場合には、筆界と所有権界が一致していないこともあります。
「筆界」と「所有権界」が一致していない状態のまま放置しておくと、売買する場合や、本人相続が発生した後等に、
筆界をめぐってトラブルになるケースが少なくありません。

 

 


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